Kosten van het kopen van vastgoed in Aruba
Gidsen

Kosten van het kopen van vastgoed in Aruba (Belastingen, Notaris & Kosten)

Als u van plan bent vastgoed in Aruba te kopen, is inzicht in de volledige koststructuur essentieel. Deze gids legt sluitingskosten, overdrachtsbelasting, notariskosten en jaarlijkse lasten uit.

Als u van plan bent vastgoed in Aruba te kopen, is inzicht in de volledige koststructuur essentieel vóór het doen van een bod. Naast de aankoopprijs moeten kopers rekening houden met overdrachtsbelasting, notariskosten, registratiekosten en doorlopende jaarlijkse lasten.

Deze gids legt alle kosten uit die gepaard gaan met het kopen van vastgoed in Aruba — inclusief sluitingskosten, belastingen, hypotheekgerelateerde kosten en jaarlijkse eigendomslasten.

Hoe hoog zijn de sluitingskosten in Aruba?

In de meeste gevallen liggen de totale sluitingskosten tussen 5% en 8% van de aankoopprijs. Bij transacties met financiering of complexe structuren kunnen de kosten iets hoger uitvallen.

Deze kosten worden doorgaans door de koper betaald tenzij anders overeengekomen.

1. Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is een eenmalige overheidsbelasting die wordt betaald bij de overdracht van het eigendom.

Huidige tarieven:

  • 3% voor vastgoed gewaardeerd onder AWG 250.000
  • 6% voor vastgoed gewaardeerd boven AWG 250.000

Deze belasting wordt berekend op basis van de aankoopprijs in de overdrachtsakte. Overdrachtsbelasting is doorgaans het grootste onderdeel van de sluitingskosten.

2. Notariskosten

In Aruba kan alleen een beëdigd notaris het eigendom van vastgoed juridisch overdragen. Notariële betrokkenheid is verplicht.

Kosten overdrachtsakte

Doorgaans tussen 0,5% en 3% van de aankoopprijs, afhankelijk van de complexiteit.

Kosten hypotheekakte (bij financiering)

Bij inschrijving van een hypotheek kan nog eens 0,5% tot 2% van toepassing zijn.

Notariskosten omvatten vaak:

  • Opstellen van de overdrachtsakte
  • Registratie van de akte
  • Due diligence-controles
  • Beheer van het escrow-rekening
  • Administratieve en registratiekosten

3. Registratie- en administratiekosten

Registratiekosten bij het kadaster zijn doorgaans in de notarisfactuur inbegrepen maar maken deel uit van uw totale sluitingskosten.

De notaris verifieert:

  • Juridisch eigendom
  • Bestaande hypotheken of schulden
  • Onbetaalde onroerendezaakbelasting
  • Compliancedocumentatie (KYC)

4. Aanbetaling

Na ondertekening van de koopovereenkomst moeten kopers doorgaans 10% van de aankoopprijs storten op de escrow-rekening van de notaris binnen circa 10 werkdagen.

Deze aanbetaling zekert de transactie en wordt bij de definitieve overdracht verrekend met de aankoopprijs.

5. Makelaarsprovisie

Makelaarsprovisies in Aruba bedragen doorgaans 2% tot 3% van de aankoopprijs.

In de meeste transacties betaalt de verkoper de provisie — niet de koper.

Voorbeeld totale aankoopkosten

Voor een object ter waarde van AWG 500.000:

  • Overdrachtsbelasting (6%): AWG 30.000
  • Notaris & registratie (circa 1,5%–3%): AWG 7.500–15.000

Geschatte totale sluitingskosten: Ongeveer AWG 37.500–45.000. Dat komt neer op circa 7%–9% van de aankoopprijs.

De werkelijke bedragen hangen af van de transactiedetails en de financieringsstructuur.

Doorlopende kosten na aankoop

Het bezit van vastgoed in Aruba brengt ook terugkerende jaarlijkse lasten met zich mee.

1. Jaarlijkse grondbelasting

Aruba heft jaarlijks grondbelasting op basis van de door de overheid getaxeerde waarde van het vastgoed.

De tarieven variëren doorgaans van:

  • 0% voor lager gewaardeerd vastgoed
  • Tot circa 0,6% voor hoger gewaardeerde objecten

Veel woningen in het middensegment vallen in de praktijk rond de 0,2%–0,4%, afhankelijk van de taxatie.

2. Erfpachtcanon (indien van toepassing)

Als het vastgoed op erfpachtgrond staat:

  • De grond blijft eigendom van de overheid.
  • Er is een jaarlijkse canon (erfpacht) verschuldigd.
  • Erfpacht loopt doorgaans 60 jaar en is verlengbaar.
  • Bij verlenging kunnen aangepaste tarieven gelden.

Eigendomsvastgoed heeft deze last niet.

3. Hypotheekkosten (bij financiering)

Bij financiering van het vastgoed:

  • Lokale banken vragen voor niet-ingezetenen vaak een hogere eigen inbreng.
  • Hypotheekrentes liggen doorgaans tussen 5% en 7%, onder voorbehoud van wijzigingen.
  • Banken kunnen circa 1% hypotheekkosten in rekening brengen.
  • Maandlasten bestaan uit aflossing en rente.

4. Woonverzekering

Een woonverzekering wordt sterk aanbevolen.

Dekking omvat doorgaans:

  • Brand
  • Diefstal
  • Natuurrampen
  • Aansprakelijkheid

Premies variëren naar waarde, locatie en dekking.

5. Onderhoudskosten

Het klimaat op Aruba vraagt om regelmatig onderhoud.

Factoren:

  • Zoutlucht aan de kust
  • Sterke zon en hitte
  • Slijtage airconditioning
  • Spanningsschommelingen
  • Het hele jaar door groei van tuin

Airco's en apparaten kunnen korter meegaan dan in koelere streken. Reken op doorlopend onderhoud.

6. VvE- of verenigingskosten

Bij aankoop van een appartement of vastgoed in een beveiligd complex zijn maand- of jaarlijkse VvE-kosten van toepassing.

Deze kunnen onder meer dekken:

  • Onderhoud zwembad
  • Tuinen
  • Beveiliging
  • Exterieurverzekering
  • Afvalophaling
  • Gemeenschappelijke voorzieningen

VvE-kosten verschillen per complex en voorzieningen.

Hoe lang duurt het sluitingsproces?

Van getekende koopovereenkomst tot definitieve overdracht: ongeveer 8–12 weken.

De termijn kan variëren door:

  • Hypotheekgoedkeuring
  • Compliancecontroles
  • Vastgoedtype
  • Complexiteit van de transactie

De notaris voert due diligence uit via het kadaster en de openbare registers vóór de definitieve overdracht.

Betalen buitenlandse kopers meer?

Nee.

Inwoners en niet-ingezetenen volgen hetzelfde juridische proces en betalen dezelfde overdrachtsbelasting en notariskosten. Er zijn geen extra aankoopbelastingen of beperkingen voor buitenlandse kopers in Aruba.

Slotgedachten

Bij het kopen van vastgoed in Aruba is inzicht in zowel de eenmalige aankoopkosten als de doorlopende eigendomslasten belangrijk voor een goede financiële planning.

Reken voor de meeste kopers op 5% tot 8% sluitingskosten, plus jaarlijkse grondbelasting, onderhoud en eventuele hypotheek- of VvE-kosten.

Goede voorbereiding zorgt voor een soepele en transparante transactie op de stabiele vastgoedmarkt van Aruba.

Veelgestelde vragen

Hoe hoog zijn de sluitingskosten bij het kopen van vastgoed in Aruba?

De totale sluitingskosten liggen doorgaans tussen 5% en 8% van de aankoopprijs, inclusief overdrachtsbelasting, notariskosten en registratie. Bij financiering of complexe structuren kunnen de kosten iets hoger uitvallen.

Wat is de overdrachtsbelasting in Aruba?

De overdrachtsbelasting bedraagt 3% voor vastgoed onder AWG 250.000 en 6% voor vastgoed daarboven. De belasting wordt berekend over de aankoopprijs in de overdrachtsakte.

Wie betaalt de notariskosten in Aruba?

De notariskosten worden doorgaans door de koper betaald tenzij anders overeengekomen. Ze liggen meestal tussen circa 0,5% en 3% van de aankoopprijs voor de overdrachtsakte, plus extra kosten bij inschrijving van een hypotheek.

Betalen buitenlandse kopers meer bij het kopen van vastgoed in Aruba?

Nee. Inwoners en niet-ingezetenen volgen hetzelfde juridische proces en betalen dezelfde overdrachtsbelasting en notariskosten. Er zijn geen extra aankoopbelastingen voor buitenlandse kopers.

Hoe lang duurt het sluitingsproces in Aruba?

Van getekende koopovereenkomst tot definitieve overdracht duurt het proces doorgaans ongeveer 8–12 weken, afhankelijk van hypotheekgoedkeuring, compliancecontroles en complexiteit van de transactie.